家や土地を売る前に、登記で何を確認する？

登記の状態を伝え、必要な手続・時間・費用を整理する

結論

まずは、登記上の住所と現住所、所有者の名義と相続手続の要否、抵当権・買戻し特約・仮登記などの記録を確認します。建物が登記されているか、増築などが記録と食い違っていないかも確認しましょう。

全部直してから売却相談をする必要はありません。 手続によって時間も費用も異なるので、気になる記録や分からないことを伝え、売却に向けて何をいつまでに整えるかを相談します。

HONNE｜登記の問題も含めて、先に相談してほしい

私の経験では、建物が未登記だったり、ローンを完済したのに抵当権が残っていたりすることはあります。買戻し特約や仮登記が残っている場合もあります。

売主自身で全部解決してから相談に来る必要はありません。そうした状態も含めて、売却の進め方を考えるための相談です。

ただ、すぐに整えられるものもあれば、時間や費用がかかるものもあります。「売れることになってから直せば間に合う」と考えず、分かっていることは先に伝えてください。

最初に確認すること

確認すること	相談時に伝えること
登記上の住所・氏名	現在と異なるか、転居や改姓をしているか
所有者・共有者	誰の名義か、亡くなった人の名義が残っていないか
抵当権などの記録	返済中か、完済済みか。銀行から受け取った書類があるか
買戻し特約・仮登記など	見慣れない記録と、その経緯について知っていること
建物と現況	建物の記録があるか。増築・解体などを行っているか
対象の土地	敷地以外に私道持分などの資料がないか。地目と使い方に気になる違いがないか

登記の記録の読み方が分からなければ、その資料を見せて確認してもらいましょう。「乙区だけ見れば十分」と考えず、名義や物件の情報を含めて全体を確認します。

仮登記や買戻し特約は、古い記録だから問題ないと自己判断せず、当時の契約や相手方について分かる範囲を伝えてください。記録があるというだけで、売却可否や抹消方法をこの記事で決めることはできません。

各項目をタップ・クリックすると、詳しい説明が開きます。

建物未登記・増築・解体も伝える

建物が未登記だったり、増築した部分が記録へ反映されていなかったりすると、買主の融資利用や売却の日程に支障が出る可能性があります。融資を使う取引では、必要な登記と完了時期を、仲介担当者・登記の専門家・金融機関で早めに確認します。

建物を壊したのに記録が残っている場合や、土地の地目と使い方が違う場合も、相談時に伝えましょう。農地に関係する場合は、登記だけでなく農業委員会などへの確認が必要になることがあります。

登記を整えるために何が必要かと、建物の工事や土地の利用について何を確認すべきかは分けて相談します。

手元にある資料からで大丈夫

登記事項証明書、権利証・登記識別情報に関する書類、固定資産税の通知書、購入時の契約書、建物の図面や増改築資料、ローンの返済・完済に関する書類などがあれば、相談の手掛かりになります。

これは登記申請に必須となる書類の一覧ではありません。足りないものを全部取得してから相談する必要はなく、何が手元にあり、何が見つからないかを伝えます。税金の資料と登記の資料は別なので、両方を見せて確認してください。

相談先	確認すること
仲介担当者	売却予定と登記の状態を共有し、必要な確認と取引日程を整理
司法書士など	名義・住所氏名・相続・担保等について、必要な権利関係の手続を相談
土地家屋調査士	土地・建物の表示、増築・解体・境界など、現況に関する確認
借入先の金融機関	返済と抵当権の抹消に必要な準備、書類の受取り時期

権利の争いや相手方との対立がある場合は、弁護士への相談も検討します。手続ごとの必要資料、見積り、着手条件、完了見込みを確認し、売却の契約条件や引渡し予定と合わせましょう。

売却相談を始められることと、登記を整えずにそのまま引渡しまで進められることは別です。また、売却相談中だから制度上の申請期限を待ってよいという意味でもありません。自分の状況に適用される期限は、公式案内や相談先で確認してください。