残債と売却資金を比べ、抵当権を外せる条件を確認する
結論から言うと
住宅ローンが残っていても、売却はできます。まず借入先へ、現在の残債と、売却に伴って抵当権を外すために必要な返済額・手続を確認しましょう。売却予定日に必要な金額は、日程が決まった段階で改めて確認します。
不動産会社の査定額と比べる際は、売却費用も含めます。売却代金で足りなければ、不足分を自己資金で補えるかを確認します。補えない場合は、そのまま売却できると考えず、先に金融機関へ相談してください。
各項目をタップ・クリックすると、詳しい説明が開きます。
最初に銀行へ確認するのは、残高だけではない
返済予定表などの残高だけで、売却時に必要な金額を決めないでください。銀行には、売却を検討していることを伝え、次を確認します。
| 確認すること | 聞く内容 |
|---|---|
| 残債と返済額 | 現在の残債と、想定する返済日に完済するための金額 |
| 返済に伴う費用 | 利息・手数料などを含め、いくら用意するか |
| 抵当権抹消の準備 | 申出期限、必要書類、抹消書類の受取方法 |
| 日程が変わる場合 | 金額や手続をいつまでに確認し直すか |
必要な日数や手続は、金融機関・借入内容で異なります。インターネットで返済を申し込めても、売却当日に必要な抹消書類を受け取れるとは限りません。決済日を約束する前に、担当者・金融機関・司法書士で段取りを合わせます。
売却代金で足りるか、費用を含めて比べる
売却見込額は不動産会社へ査定を依頼します。査定額は成約価格の保証ではないため、想定より低い価格で売る場合も考え、返済額と売却費用を賄えるか確認します。
- 売却代金で賄える：返済と抵当権抹消の手続・日程を調整する。
- 自己資金を加えれば賄える：不足額と、その資金をいつ用意するか確認する。
- 自己資金を加えても足りない：契約を進める前に金融機関へ相談する。
不足を補えず、金融機関の抵当権抹消への同意も得られないなら、通常の売却は進められません。任意売却などを検討する場合も、関係する債権者との協議が必要です。相談すれば必ず認められるわけではなく、売却後の残債が自動的になくなるものでもありません。
HONNE｜返済がまずいと思ったら、売る前に銀行へ相談する
抵当権が付いている以上、売主と買主だけで話をまとめても、銀行に抵当権を外してもらえるとは限りません。
返済が厳しくて売りたいなら、まず銀行へ相談し、売却も考えていることを伝えてほしいです。私は、返済が滞ってからではなく、「この先まずいかもしれない」と思った段階で相談するのがよいと考えています。
売却の相談をしているからといって、返済を止めてよいわけではありません。 売れる見込みと、それまで返済を続けられるかは分けて考えてください。
すでに返済が遅れている場合も、相談を諦めず、現在の状況を借入先へ伝えてください。
返済できても、抹消登記の手続は残る
ローンの完済と、登記上の抵当権を消す手続は別です。売却に合わせて返済する場合は、代金の受取り、銀行への返済、抹消書類の受取り、登記申請をどうつなぐか確認します。
売却までに自分の資金で先に全額返済するしかない、という意味ではありません。売却代金を返済に充てる段取りも含め、金融機関・司法書士・担当者へ確認しましょう。
銀行へは、こう聞けます。
売却を検討しています。抵当権を外すために必要な返済額と、売却日に向けて今から行う手続を教えてください。
出典・確認先
- 三井住友銀行「住宅ローン 繰上返済（お手続方法）」：売却に伴う返済と抵当権抹消書類の事前準備。一行の手続例で、他の金融機関へ期限・方法を一律適用しません。
- 住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」：機構融資の任意売却に関する協議・価格確認・抵当権抹消の案内。利用中のローンの扱いは借入先へ確認してください。
上記資料の該当説明の確認日：2026年10月20日
