不動産売買契約の注意点とは？

誰が・いつまでに・誰の費用で。できなかった場合まで決める

結論から言うと

どんな契約書でも、万全なものはありません。契約条文はひな型を使った一般的な内容になっていることも多いため、まずは表に記載された金額や期日が、何を意味するのかを確認しましょう。

特に確認したいのは、特約条項に何が書かれ、約束を履行できなかった場合にどうなるかです。特約だけでなく、本文の関連条項と合わせて説明してもらいましょう。

まず、金額と期日が何を意味するか確認する

売買代金の総額だけでなく、いつ何のために支払うお金なのか、何の期限なのかを確認します。書式によって記載場所は違うため、表にない項目は本文や特約も見ます。

日付が並んでいても、作業や連絡の順番が成り立つとは限りません。例えば、融資の結果が出る前に工事を発注する予定なら、契約が進まなくなった場合の費用をどうするかも確認します。

HONNE｜現場のホンネ

契約前に、万が一予定どおりに進まなかった場合を予測し、当事者と話を詰めて特約へ落とし込む。それが不動産業者の役目です。

ですが、私の現場感では、契約実務に慣れておらず、必要なことを記載しない、段取りも組めない業者が増えたと感じます。

契約書を確認するときは、「約束を履行できなかったらどうなるか」「何をもって履行できないと判断するか」まで聞くことを勧めます。

各項目をタップ・クリックすると、詳しい説明が開きます。

特約は、本文と合わせて自分の取引へ当てはめる

ひな型だから読む必要がない、特約に書いてあるからすべて安心、とは考えません。口頭で合意した内容が、本文・特約・重要事項説明書・物件状況報告書や設備表と食い違っていないかを見ます。

「残置物を撤去する」なら、何を残し、誰が何を撤去するか。「測量を行う」なら、対象範囲、依頼先、成果物や完了の見込みまで確認します。必要な特約の数は物件や条件によって違います。

現状で引き渡す場合も、知っている不具合を伝えなくてよいという意味にはしません。売却前に洗い出す問題は、不動産売却のリスクと注意点は？で整理しています。

「できなかった」と判断する条件まで決める

期日を過ぎたらどうなるかに加え、何が起きたら予定どおりに進められないと判断するのかを聞きましょう。

約束の例	契約前に聞きたいこと
測量・分筆	境界確認や手続きが進まない場合、いつ誰が判断し、期限や契約をどう扱うか
残置物撤去・修繕	一部が終わらない場合、完了を何で確認し、引渡しや追加費用をどう扱うか
住宅ローン利用	否決・減額・回答の遅れが起きた場合、解除条件や通知期限、手付金をどう扱うか

どれも「できなければ自動的に解除」「期限を過ぎても後から相談すればよい」とは決めつけません。契約によって対応が変わるため、期限延長・条件変更・解除のどれが可能か、通知方法、支払済みのお金や発生費用まで説明してもらいます。

「履行」は約束したことを実行するという意味ですが、解除の条件などに出てくる「履行への着手」は別の判断です。手付金を放棄したり倍額を支払ったりすれば、いつでも解除できるわけではありません。個別の解除可否や特約の有効性に疑問があれば、弁護士へ確認してください。

降雪地域・寒冷地では、冬の管理と雪解け後の作業も決める

引渡しまでの水落とし・暖房・巡回は誰が行うか、凍結や破損が起きたら誰へ連絡するかを確認します。

融雪後の測量や解体を予定するなら、着手条件と日程に余裕を持たせ、雪解けが遅れた場合の扱いも相談します。冬だから一律の特約を付けるのではなく、その物件で必要な約束を決めましょう。