不動産会社の契約前調査とは？媒介契約と売買契約で違う確認

調べたことと未確認のことを分け、誰が確認するかを聞く

不動産の「契約」には、売主が不動産会社へ売却を依頼する媒介契約と、売主・買主が結ぶ売買契約があります。どちらの契約前かで、調査の段階が違います。

結論から言うと

売主側の不動産会社は、売出し前から物件調査を進めるため、売買契約直前に初めて調べることは多くありません。契約前には、調査済みの内容に変更がないか、未確認事項が残っていないかを確かめます。年度をまたいだ場合の固定資産評価証明書など、必要資料の更新も行います。

ただし、調査の進み方や必要な追加確認は物件によって異なります。「売出し前に調べたから、もう調査は要らない」という意味ではありません。

売出し前の調査と、売買契約前の確認を分ける

売出し前から、権利関係・境界・接道・法令制限・建物の状態などを確認します。媒介契約を結ぶ時点ですべての調査が完了しているとは限らないため、残っている確認と、その後の進め方も共有します。

売買契約前には、次のような変更や不足を確認します。

確認すること	担当者と整理する点
調査後の変更	権利関係、利用状況、売主からの申告などに変化がないか
建物の現在の状態	売出しから長期間が経った場合、新たな不具合がないか
必要資料の更新	年度をまたいだ場合など、今回の取引に必要な資料がそろっているか
未確認の事項	誰が、いつまでに、何を確認するか

ここでいう建物の状態の確認と、建築士による「建物状況調査（インスペクション）」は区別します。専門調査が必要か、その範囲や依頼先も担当者へ確認してください。

HONNE｜別の業者も入るから、二重に調べているとは限らない

私の経験では、買主側の仲介会社が、一から役所を回って調べることはほぼありません。売主側へ資料を請求し、「何か変わったことはありますか」と、しれっと聞いて終わることもあります。

だからこそ、売主側で把握したことを重要事項説明書や契約条件へきちんと反映し、売主自身が伝えたことも、必要な説明や条件として書類に残っているかを確かめてほしいです。

これは私が関わってきた取引での経験です。資料を受け取ったことだけで、必要な確認まで済んだとは考えません。