机上査定と訪問査定、何が違う？

現地で増える情報と、見ても分からないこと

結論から言うと

私の実務では、机上査定と訪問査定で、価格の組み立て方が大きく変わるわけではありません。まず近隣相場や資料から価格を見立て、訪問で建物・設備の状態や修繕が必要そうな箇所を確認し、その金額でよいかを見直します。訪問したから必ず査定額が変わるわけでも、見えない部分まで分かるわけでもありません。

二つの違いは、集められる情報

方法	価格を考える材料	残りやすい確認点
机上査定	所在地・面積・築年等の情報、成約や売出事例、聞き取り	資料と現状の違い、室内・敷地の状態
訪問査定	上記に、許された範囲の室内・外観・敷地・道路・周辺の確認を加える	入れない場所、隠れた不具合、未取得資料、境界等

まず価格感を知りたいなら机上から、物件固有の状態も整理したいなら訪問を相談する、という選び方ができます。机上の後に訪問へ進んでも構いません。各社・物件によって実施範囲は異なります。

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私の机上査定では、覚えている外壁・屋根・水回りなどの修繕範囲を大まかに聞きます。図面・写真・修繕記録があれば情報は増えますが、資料だけで現在の状態を確定するものではありません。

訪問では室内を一通り見せてもらい、修繕が必要そうな箇所を聞きます。土地が小さければ、日常の除雪をどうしているかも確かめます。これは私の実務例で、全国共通の確認項目ではありません。

私は室内を見られない場合、大きな改修が必要かもしれないという保守的な前提で見立てます。実際に使えないと確認した意味ではありません。その仮定と、室内を確認した後に見直す余地を説明する必要があります。

机上と訪問で金額が変わったら、「どの情報が増え、何の前提が変わりましたか？」と聞いてください。高くなった・低くなったという差だけでは判断できません。

マンションでは室内だけでなく、管理費・修繕積立金や長期修繕計画などの資料も判断材料になります。戸建は見える状態と、雨漏りの原因・床下・壁内などの調査を分けます。土地は境界標が見えても、それだけで境界や面積が確定するわけではありません。

建物状況調査や測量・境界確認は、目的・実施者・成果物が査定と異なります。訪問を受けたから不具合がない、境界が確定した、とは考えず、必要な調査を相談しましょう。

札幌などでは、屋根や地面・外構・境界標の一部が雪で見えないことがあります。冬に査定できないという意味ではありません。

私は雪解け後でも、屋根の上へ登って調べることはしません。大まかな形状はストリートビュー等も手掛かりになりますが、撮影時期と見える範囲に限界があり、現在の状態の証拠とは別です。過去の写真や図面も使い、雪解け後に地面・外構などを確認するか相談します。

測量結果や修繕箇所の確認で、査定の前提や金額が変わる可能性はあります。積雪だけで一律に値下げする話ではありません。

見ていないところを見たことにせず、置いた前提と、確認後に査定が変わる可能性まで伝えてほしいと思います。 未確認があること自体より、その扱いを説明するかを見ましょう。

執筆・編集｜不動産ホンネガイド編集部

不動産売却で迷いやすい論点を、制度・実務・売主の判断軸に分けて整理します。