媒介契約書、最低限ここを確認しよう

1契約形式は合っている？

見る欄　「冒頭契約書の表題」

契約形式が合っているか確認しましょう。

2中古住宅なら、この欄も確認

見る欄　「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」

有・無だけで「問題が無い」「調査済み」である等は分かりません。調査依頼をするのか・誰が行うのか・紹介はあるのか・費用や日程などの説明と食い違いが無いか確認しましょう。

3違約になる行為と金額を確認

見る欄　何をした場合違約になるのか。また違約金はいくらなのか。

他社へ重ねて媒介を依頼し、その会社を通して売買契約が成立した場合など、契約に反する行為には違約金の定めがあります。この専任媒介の見本では、消費税等を除く約定報酬額相当の違約金と、実際にかかった費用の償還を分けています。専属専任での直接取引など、契約の種類によって条件も異なります。何をすると、何の費用を、いくら請求されるのか、特約も確認しましょう。

この見本では、自分で見つけた相手と契約した場合や、不動産会社の責任ではない理由で媒介契約が解除された場合には、契約の履行に要した費用の償還を請求されることがあります。その上限は約定報酬額です。

4いつまでの契約？

見る欄　「有効期間」

期日を過ぎると契約は終了します。専任媒介は自動更新にはなりませんし、自動更新するような特約も無効です。依頼者からの申出と双方の合意で更新は可能です。

5手数料はいくらでいつ払うか

見る欄　税抜報酬額と消費税等の額を合わせた総額、支払う時期

支払時期には「売買契約時100％」「売買契約時50％・引渡時50％」「引渡時100％」などがあります。当編集部は「引渡時100％」を推奨します。支払時期は契約前に相談し、合意した内容が書面に記載されているか確認しましょう。

6その他の取り決めごとなど

見る箇所　約款の「特約」と、実際の契約書・別紙の追加条件

この国土交通省様式には、独立した特約記入欄はありません。約款には「特約」の定めがあります。実際の契約では、契約書や別紙に書類取得の委任、報酬・解約などの追加条件が記載されることがあります。何を任せ、費用や解約の条件がどうなるか、分からない点は担当者に確認しましょう。

7頼む物件と売出価格は合っている？

見る欄　「所在地」と「媒介価額」

この見本では価格の欄は「媒介価額」と表記されています。所在地と媒介価額を、依頼する物件・売出価格と見比べましょう。

1契約形式は合っている？

見る欄　「冒頭契約書の表題」

契約形式が合っているか確認しましょう。

2中古住宅なら、この欄も確認

見る欄　「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」

有・無だけで「問題が無い」「調査済み」である等は分かりません。調査依頼をするのか・誰が行うのか・紹介はあるのか・費用や日程などの説明と食い違いが無いか確認しましょう。

3違約になる行為と金額を確認

見る欄　何をした場合違約になるのか。また違約金はいくらなのか。

この見本では、他社へ重ねて依頼してその会社を通じて売買契約が成立した場合に加え、自分で見つけた相手と売買契約を結んだ場合も、消費税等を除く約定報酬額相当の違約金の対象です。不動産会社の責任ではない理由で媒介契約が解除された場合の費用償還とは分けて、条件と金額、特約を確認しましょう。

この見本での費用償還は、契約の履行に要した費用が対象で、約定報酬額が上限です。違約金とは請求の条件を分けて確認しましょう。

4いつまでの契約？

見る欄　「有効期間」

期日を過ぎると契約は終了します。専属専任媒介は自動更新にはなりませんし、自動更新するような特約も無効です。依頼者からの申出と双方の合意で更新は可能です。

5手数料はいくらでいつ払うか

見る欄　税抜報酬額と消費税等の額を合わせた総額、支払う時期

支払時期には「売買契約時100％」「売買契約時50％・引渡時50％」「引渡時100％」などがあります。当編集部は「引渡時100％」を推奨します。支払時期は契約前に相談し、合意した内容が書面に記載されているか確認しましょう。

6その他の取り決めごとなど

見る箇所　約款の「特約」と、実際の契約書・別紙の追加条件

この国土交通省様式には、独立した特約記入欄はありません。約款には「特約」の定めがあります。実際の契約では、契約書や別紙に書類取得の委任、報酬・解約などの追加条件が記載されることがあります。何を任せ、費用や解約の条件がどうなるか、分からない点は担当者に確認しましょう。

7頼む物件と売出価格は合っている？

見る欄　「所在地」と「媒介価額」

この見本では価格の欄は「媒介価額」と表記されています。所在地と媒介価額を、依頼する物件・売出価格と見比べましょう。

1契約形式は合っている？

見る欄　「冒頭契約書の表題」

契約形式が合っているか確認しましょう。 他社への依頼を明示する契約かどうかも確認しましょう。

2他社への依頼や成約は、どう知らせる？

見る欄　「依頼する乙以外の宅地建物取引業者」「甲の通知義務」

この見本は、重ねて依頼する不動産会社を知らせる明示型です。知らせていない会社を通じて成約すると、契約の履行に要した費用を、約定報酬額を上限として請求されることがあります。成約の通知を怠った場合は、成約を知らずにその後支出した事務処理の費用が対象です。非明示型にする特約の有無も確認しましょう。

3中古住宅なら、この欄も確認

見る欄　「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」

有・無だけで「問題が無い」「調査済み」である等は分かりません。調査依頼をするのか・誰が行うのか・紹介はあるのか・費用や日程などの説明と食い違いが無いか確認しましょう。

4いつまでの契約？

見る欄　「有効期間」

この標準約款の見本では、満了時に依頼者から文書等で申し出て、双方の合意で更新します。自動更新を前提にせず、有効期間と更新方法を確認しましょう。専任・専属専任の法定ルールを、一般媒介へそのまま当てはめないようにします。

5手数料はいくらでいつ払うか

見る欄　税抜報酬額と消費税等の額を合わせた総額、支払う時期

支払時期には「売買契約時100％」「売買契約時50％・引渡時50％」「引渡時100％」などがあります。当編集部は「引渡時100％」を推奨します。支払時期は契約前に相談し、合意した内容が書面に記載されているか確認しましょう。

6その他の取り決めごとなど

見る欄　「特約条項」（この見本では「特約事項」）

この見本の特約欄は空欄です。実際の契約では、書類取得の委任や報酬・解約などの追加条件が記載されることがあります。何を任せ、費用や解約の条件がどうなるか、分からない点は担当者に確認しましょう。

7頼む物件と売出価格は合っている？

見る欄　「所在地」と「媒介価額」

この見本では価格の欄は「媒介価額」と表記されています。所在地と媒介価額を、依頼する物件・売出価格と見比べましょう。